Charges de copropriétés 2010 : les premiers résultats de l’observatoire de l’ARC
Charges de copropriétés 2010 : les premiers résultats de l’observatoire de l’ARC
L’Observatoire des charges (OSCAR) mis en place par l’association des responsables de copropriété (ARC) fait ressortir une évolution des charges de copropriété de 4,5% entre 2009 et 2010.
Le niveau moyen des charges de copropriété pour 2010 dépend de la configuration de la copropriété en matière de services collectifs. Pour une copropriété dotée de tous ces services, le ratio global des dépenses par rapport à la surface habitable est de 41,7€/m2/an avec 44,2€/m2/an pour la région parisienne et 37€/m2/an pour la province ce qui représente un écart de 20%.
La répartition selon les principaux postes de dépenses est la suivante :
| CHAUFFAGE+ECS* | 13,9** |
| GARDIENNAGE | 8,2 |
| ENTRETIEN | 7,3 |
| EAU FROIDE | 3,9 |
| HONORAIRES+GESTION | 3,9 |
| ASCENSEUR | 2,2 |
| ASSURANCE | 1,5 |
| PARKING | 0,5 |
| IMPOTS | 0,3 |
*ecs :eau chaude sanitaire, ** €/m2/an
« L’analyse a porté sur les copropriétés qui n’ont pas changé de configuration entre 2009 et 2010. Il est en effet indispensable de travailler à assiette constante et d’écarter toutes les ruptures concernant les services collectifs du type : suppression du gardiennage, maintenance gratuite des ascenseurs pendant un an après mise aux normes, changement de système de chauffage, sinistres, procédures judiciaires… Il en ressort que l’augmentation est de 4,5% ce qui est supérieur à celle constatée lors de l’exercice précédent (4%). Sur une période de 3 ans, l’augmentation est proche de 13% alors que l’inflation pendant ce temps a progressé de moins de 5% », explique Claude POUEY, responsable Observatoire de l’ARC.
La répartition de cette augmentation ainsi que sa plage de variation par rapport aux principaux postes de dépenses sont les suivantes :
| Postes de dépenses | Evolution 2009/2010 | variation / postes de dépenses |
| Chauffage+Eau chaude (énergie) | +7% | 4 à 10% |
| Eau froide et chaude (hors énergie) | +3% | 1 à 5% |
| Gardien/Employé d’Immeuble | +2,5% | 2 à 3% |
| Ascenseur | +2% | 1 à 3% |
| Frais d’administration et de gestion | +5% | 2 à 8% |
| Assurance | +8% | 6 à 10% |
| Entretien | +3% | 2 à 4% |
| Impôts | +2% | 1 à 3% |
| Parkings | +2% | 1 à 3% |
| Total | +4,5% | 2 à 7% |
L’ARC fait ressortir deux postes dans son analyse des comptes: les frais d’administration et de gestion (+5%) et l’assurance (+8%).
Selon Claude POUEY : « Il ressort de l’analyse des comptes que les syndics ont maintenu le taux d’augmentation des exercices précédents soit 3% malgré une inflation 2008 à 1% et une inflation 2009 à 2% ! Pour ce poste, l’analyse des annexes met bien en évidence quels sont les conseils syndicaux qui maîtrisent la négociation des budgets prévisionnels et donc du forfait des honoraires de base du syndic. Il apparait une rupture importante au niveau des prestations particulières qui ont fortement augmenté (plus de 20%) malgré l’arrêté Novelli. » Et il ajoute : « On a l’impression que les syndics, mis sous pression par rapport aux honoraires de base, se rattrapent en facturant des prestations particulières qui ne sont pas du tout justifiées. Il est également à souligner la forte augmentation des procédures judiciaires sur la période d’analyse de 4 ans, les dépenses correspondantes représentant pour certaines copropriétés la moitié des frais d’administration et de gestion. »
En ce qui concerne l’assurance, pour la deuxième année consécutive, ce poste a fortement augmenté. Cette évolution serait la résultante de deux composantes : le taux de sinistralité national qui a progressé d’environ 6% et le taux de sinistralité propre à chaque copropriété.
En conclusion, selon l’observatoire OSCAR, aucune rupture déterminante ne semble se dessiner à court termeet il faudra probablement attendre la mise en œuvre des dispositifs issus de la loi Grenelle 2 pour constater une inflexion de l’évolution des charges au profit des copropriétés.
L’Association des Responsables de Copropriété (ARC) s’est dotée en 2009 d’un outil d’analyse des charges des copropriétés parisiennes dénommé OSCAR. En 2010, cet observatoire des charges a été étendu à toutes les copropriétés de l’Ile de France et en 2011, sous l’égide de l’UNARC, aux copropriétés de la province.
Actuellement, OSCAR exploite les données de près de 1000 copropriétés ce qui représente près de 4000 annexes comptables réparties sur les exercices 2007 à 2010. Grâce à cet outil, les responsables de copropriété, les syndics bénévoles mais aussi les copropriétaires peuvent comparer les performances de leur immeuble avec un panel d’autres immeubles ayant des caractéristiques similaires au niveau des services collectifs (chauffage, gardiennage, ascenseur, eau…). Le ratio exprimé en €/m2 habitables/an fourni par l’outil pour un poste de charge donné résulte du rapport entre le montant des dépenses constatées effectivement sur ce poste et la surface habitable de la copropriété.