Revenus fonciers : les frais à déduire

Répertorier une à une les dépenses inhérentes à la location d’un bien permet de réaliser de sérieuses économies d’impôts, notamment si certains travaux sont payés d’ici à la fin de l’année.

Tous les propriétaires bailleurs le savent : avec le régime d’imposition dit « au réel », ils peuvent défalquer intégralement des revenus bruts fonciers encaissés * leurs dépenses les plus courantes : provisions pour charges de copropriété, mais aussi assurances, menues réparations… Ce qu’ils savent moins, en revanche, c’est qu’ils peuvent aussi minorer leur impôt en comptabilisant certains frais auxquels ils ne pensent pas systématiquement. Cela, quel que soit le nombre de biens donnés en location, leur type (appartement, maison, parking…), la façon dont ils sont détenus (propriétaire en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés) et les éventuelles déductions fiscales attachées à certains dispositifs d’acquisition (Scellier, Borloo…). A chaque fois, les charges sont déductibles l’année où elles sont effectivement déboursées, même si elles se rapportent à l’année précédente ou suivante (travaux effectués ou acomptes sur travaux), sous réserve de pouvoir être justifiées.

Frais d’administration et de gestion: la liste est longue

Ces dépenses recouvrent, par exemple, la rémunération versée à un tiers pour faciliter la gérance locative : commission de l’agent immobilier pour la recherche d’un locataire (mais pas pour l’achat ou la cession du logement loué), honoraires de gérance de l’administrateur de biens, du comptable, cotisation d’adhésion à une chambre syndicale de (co)propriétaires si elle vous fournit des prestations personnalisées, mais aussi frais de diagnostics obligatoires. Les honoraires versés à un avocat ou à un huissier, par exemple, ou les frais de justice pour résoudre un différend avec un locataire ou un entrepreneur indélicat sont également déductibles pour leur montant réel. Tout comme les diverses primes d’assurance : multirisques non-occupant, responsabilité civile du bailleur, garantie loyers impayés et garantie décès-invalidité souscrite dans le cadre d’un emprunt dont les intérêts sont, eux aussi, déductibles des revenus fonciers.

Quant aux « petites » dépenses courantes (annonce dans la presse, achat d’un logiciel de gestion, d’outillage, frais de déplacement…), elles sont retenues forfaitairement à hauteur de 20 € par an et par bien loué.

Entretien et réparations: tenez compte des subtilités de l’administration

Autres dépenses à prendre en compte : les travaux qui permettent d’entretenir ou de réparer le logement loué, dès lors qu’ils ne figurent pas dans la liste des charges récupérables sur le locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Il s’agit par exemple de la réfection d’une toiture ou d’une installation électrique, du remplacement d’une chaudière, de radiateurs ou encore du traitement des bois contre les parasites. Même chose pour les dépenses d’amélioration qui apportent un élément de confort nouveau, sous réserve toutefois qu’il n’y ait aucune modification de la surface habitable, du volume ou de la structure de l’immeuble : réfection des sanitaires, par exemple, ou installation d’une cuisine intégrée dans un logement qui en est dépourvu (avec déductibilité possible de l’électroménager). Si ces travaux sont effectués par le propriétaire, seul le prix d’achat des matériaux est déductible.

Notez que l’administration qualifie l’aménagement en surface habitable d’un ancien débarras ou le remplacement d’une toiture par une terrasse comme des travaux de (re)construction et n’autorise, dans ces cas, aucune déduction (sauf exception sous forme d’amortissements pour les biens neufs (re)loués dans le cadre de certains dispositifs) ! Même raisonnement pour des travaux certes de natures différentes (reconstruction + réparations), mais engagés en même temps dès lors qu’ils ne peuvent être, de son point de vue, « dissociés ».

Sachez encore que les nus-propriétaires bénéficient d’un régime spécifique de déduction (article 156 du CGI) selon la nature des réparations engagées (article 605 du code civil). Enfin, pour la mise en place de certains équipements liés au développement durable, vous devez choisir entre un crédit d’impôt (8 000 € maxi) sur vos revenus la déduction de vos revenus fonciers.

Impôts, taxes et indemnités : à ne pas oublier…

Cette liste des charges déductibles se prolonge avec les taxes foncières payées sur les propriétés bâties, mais uniquement pour la part perçue au profit des collectivités locales et de leurs groupements. Ponctuellement, les avances de charges pour le compte de votre locataire – et qui ne peuvent normalement pas venir minorer les loyers – peuvent être déduites, à une seule condition : votre locataire est parti sans vous les rembourser.

La position de l’administration fiscale peut parfois s’assouplir… et admettre que certaines dépenses engagées en vue d’acquérir ou de conserver ses loyers puissent être déductibles. Ce principe, appliqué au cas par cas uniquement, permet par exemple de défalquer l’indemnité d’éviction versée à un locataire (ainsi que les frais éventuels pour le reloger pendant les travaux) à la condition exclusive que le bien soit reloué.

Pour éviter toute déduction malencontreuse, et le redressement fiscal qui ne manquerait pas d’aller avec, appuyez-vous sur l’imposante instruction fiscale (BOI 5D-2-07, téléchargeable en ligne) qui répertorie les dépenses déductibles autorisées. Vous pouvez également demander par courrier à votre centre des impôts de se positionner sur la qualification des travaux que vous envisagez, la nuance entre « amélioration » et « reconstruction » étant parfois subtile à appréhender seul… Cette procédure appelée « rescrit » permet d’être fixé sur la position de l’administration fiscale. De plus, elle l’engage, mais uniquement pour les travaux préalablement décrits.

* Loyers hors charges augmentés, le cas échéant, des arriérés de loyer perçus, des subventions, des sommes versées au titre d’une garantie de loyers impayés, des indemnités de retard dans la livraison d’un immeuble neuf, de l’indemnité de résiliation anticipée versée par le locataire faute d’avoir résilié son bail à temps, de la conservation du dépôt de garantie en guise de loyers non payés, etc.

Travaux dans un logement vacant

Faire réaliser des travaux entre deux locataires ne pose en principe pas de problème. Ceux-ci sont déductibles de vos (autres) revenus fonciers, mais attention: en cas de vacance prolongée (plus de un an) vous pouvez être amené à prouver au fisc qu’en dépit de nombreuses démarches, vous n’avez pas pu relouer… et que parallèlement, vous ne vous êtes pas attribué la jouissance du logement !

Quel régime d’imposition?

C’est le statut du bien loué (nu ou en meublé) ainsi que le montant des loyers perçus qui déterminent le régime d’imposition de vos revenus fonciers. Le plus courant est celui dit du «réel», qui concerne les locations non meublées lorsque les loyers annuels encaissés excèdent 15000€. Avec lui, les revenus locatifs peuvent être minorés à hauteur du montant réel des dépenses admises. Ce qui peut même aller jusqu’à créer un déficit (hors intérêts d’emprunt), imputable lui-même à hauteur de 10700€ de votre revenu global. Et si le déficit créé dépasse ce seuil, le solde (ainsi que le déficit lié aux intérêts d’emprunt) est déductible des loyers pendant dix ans sur les revenus fonciers. Pour les bailleurs qui perçoivent moins de 15000€ de revenus locatifs, c’est le régime dit du «microfoncier» qui s’applique, avec à la clé un abattement forfaitaire de 30%.

Crédits: les intérêts et certains frais sont déductibles

Les intérêts d’un crédit pour l’acquisition du bien destiné à être loué, sa réparation ou sa conservation peuvent être déduits, sans limite de temps ou de montant (tant que le bien est loué). Le crédit peut avoir été souscrit pour payer des droits de succession, pour faire construire un bien (qui sera donné en location sous un délai raisonnable), pour l’«améliorer» (même si les travaux ne sont eux-mêmes pas déductibles); ou être un prêt-relais ou un prêt substitutif (pour les seuls intérêts se rapportant au capital initial restant dû). Les frais d’emprunt sont également déductibles: frais de dossier, d’inscription hypothécaire (honoraires de notaire inclus) ou de cautionnement, et même pénalité de résiliation anticipée, lorsque la renégociation débouche sur une diminution de la charge restant due au titre de l’emprunt initial.