Assurances de copropriété – Comment éviter l’augmentation des primes

Le dégât des eaux est probablement la cause de sinistralité la plus fréquente dans l’habitat collectif, et en tous cas celle que les assureurs des copropriétés (contrats de multirisques d’immeuble) surveillent de plus près ; une dégradation trop rapide du « rapport sinistre à prime » ne manque pas d’entraîner un réajustement de la prime annuelle, voire même une résiliation du contrat : l’article L113-4 du Code des assurances prévoit qu’ « en cas d’aggravation du risque en cours de contrat, telle que, si les circonstances nouvelles avaient été déclarées lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat, l’assureur n’aurait pas contracté ou ne l’aurait fait que moyennant une prime plus élevée, l’assureur a la faculté soit de dénoncer le contrat, soit de proposer un nouveau montant de prime ».

Du point de vue de l’assureur, la sinistralité peut augmenter pour deux raisons :

– la multiplication des sinistres indemnisés, liés à la vétusté de l’immeuble et de ses réseaux d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées, ou des installations sanitaires dans les privatives ; dans ce cas, le défaut d’entretien finit par coûter cher en surprimes !

– un trop grand nombre de déclarations « à titre conservatoire » : pour éviter le risque de déclaration tardive, les syndics déclarent à leur assureur non seulement les sinistres ayant occasionné des dommages affectant les parties communes, mais aussi les sinistres affectant les parties privatives que les copropriétaires sont tenus de leur signaler ; il s’agit en fait d’une précaution excessive, la plupart de ces derniers étant réglés sans que l’assureur de l’immeuble soit concerné : soit dans le cadre de la Convention «CIDRE» par le seul assureur de l’occupant chez qui sont survenus les dommages, soit pour les sinistres plus importants ne mettant pas en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires – et notamment ceux causés par une fuite survenue chez un copropriétaire – entre les assureurs respectifs du « lésé » et du responsable de la fuite.

Problème : chacune de ces déclarations donne lieu chez l’assureur à ouverture d’un dossier et constitution d’une provision forfaitaire ; ces provisions sont certes annulées si le dossier est classé sans suite, mais en attendant (en général deux ans) elles se cumulent avec celles des sinistres qui donneront lieu à indemnisation et dégradent artificiellement, dans des proportions souvent importantes, la sinistralité apparente de l’immeuble…

Ces déclarations sont la plupart du temps inutiles, le syndic ayant tout loisir, si l’expertise conclut à la non application de la convention CIDRE et situe in fine l’origine de la fuite des parties communes, de régulariser la situation vis-à-vis de l’assureur de l’immeuble, celui-ci ne pouvant lui opposer le caractère tardif de la déclaration si ce retard ne lui a causé aucun préjudice (article L113-2 du Code des assurances) !