Charges de copropriété : évolution entre 2002 et 2010

Le niveau moyen des charges de copropriété a progressé de 3.9 % en 2010 contre +3.8 % en moyenne, chaque année, entre 2002 et 2010. Mais toutes les composantes de dépenses n’ont pas évolué à un rythme comparable.

Ainsi, en 2010, cinq composantes des charges ont déterminé l’évolution constatée : eau froide, chauffage/ECS, ascenseurs, sociétés extérieures et travaux d’entretien. Ces composantes qui expliquent 52.3% du total des charges portent en effet 76.9% de l’évolution observée.

Les dépenses de chauffage enregistrent, sans surprise, les conséquences des évolutions du coût de l’énergie. Après une faible progression entre 2006 et 2008, ces dépenses augmentent de manière soutenue depuis deux années : + 6.1% en 2009, puis + 6.6% en 2010. En 2010. Le prix de l’énergie a, en effet, cru de 6.6% d’après le Compte du Logement : + 22.8% pour le fioul, + 6.5% pour le gaz, + 4.5% pour le bois, + 3.7% pour l’électricité … En dépit des évolutions constatées durant ces dernières années, les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de vingt années. Sans compter, des logements nettement mieux isolés aujourd’hui que par le passé et dans l’ensemble des hivers moins rigoureux.

La progression des « honoraires du syndic » reste modérée avec + 2.4% en 2010 (+ 2.6% en moyenne chaque année, depuis 2002). Le développement d’une concurrence nécessaire pour amplifier l’amélioration de la qualité des services rendus aux copropriétaires ne doit pas se traduire par la dénaturation de la qualité de la prestation de service associée ni par l’affichage d’un prix de service sans rapport avec le niveau de la prestation.

Les « frais de personnel » ont progressé de 1.6% en 2010, après avoir reculé de 1.0% en 2009 (+ 1.8% en moyenne chaque année, depuis 2002). Depuis 2002, ce poste a été allégé par la stratégie des copropriétaires qui ont souvent choisi d’externaliser l’exécution d’une grande partie des tâches de gardiennage et d’entretien. Le poste « sociétés extérieures » connaît donc une croissance toujours soutenue avec + 3.4% en 2010 et + 5.3% en moyenne chaque année, depuis 2002. Dans l’ensemble des charges, ce poste ne représente cependant que 7.7% du total, en moyenne, contre 16.4% pour les « frais de personnel ». Et sur longue période, depuis 1990, le poste « frais de personnel » a diminué de l’ordre de 0.9% par an, alors que le poste « sociétés extérieures » a cru de 4.4% par an, en moyenne.

L’évolution des « travaux d’entretien » est a nouveau soutenue en 2010 (+ 3.5%), après avoir supporté les conséquences que la crise fait peser sur le pouvoir d’achat des ménages en 2009 (- 3.1%). Sur longue période, la progression de ce poste de charges reste rapide (+ 6.8% par an depuis 2002 et + 2.0% par an depuis 1990). Plusieurs raisons sont à l’origine de cette évolution : l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs …), mais aussi les exigences des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones, caméras de surveillance…) qui génèrent de nouvelles dépenses, l’adaptation au vieillissement des populations et la montée progressive de l’usage de la domotique et des préoccupations en matière d’ergonomie. La mise en concurrence des entreprises qui est en général pratiquée par les syndics professionnels n’est donc pas toujours suffisante pour enrayer l’augmentation de ce poste.

Méthodologie :
L’échantillon pour lequel un examen détaillé des comptes de charges de copropriété de l’année 2010 a été réalisé compte 5.052 immeubles (dont 86.7 % déjà présents dans l’échantillon de l’année 2009), représentant 187.000 logements. Les comptes de charges correspondants ont été recueillis auprès de 101 cabinets d’administration de biens répartis dans 38 villes et 17 régions.

Source : www.unis-immo.com