Comment bien remplir un bail

La base de bons rapports locatifs (©dr)

Pierre angulaire du rapport locatif, le bail est le contrat qui lie le propriétaire bailleur et le locataire. Signé au moment de la remise des clés, il fixe les droits et obligations des deux parties le temps de la location. Suivez nos conseils pour vous protéger sans outrepasser vos droits.

Que contient le bail ?

On ne met pas ce qu’on veut dans un bail : certaines clauses sont obligatoires, d’autres sont facultatives, d’autres encore interdites…

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locations non meublées précise que le bail, établi par écrit, doit obligatoirement mentionner : l’identité des deux parties, la date de prise d’effet et la durée du contrat, la description du logement et celle de ses annexes (cave, garage, jardin…), sa destination (habitation ou usage mixte), ainsi que le montant et les modalités de paiement du loyer. Si un dépôt de garantie est prévu, son montant sera également précisé.

Même si certaines clauses ne sont pas indispensables au sens de la loi, il est dans l’intérêt du bailleur de ne pas se contenter de la seule liste des mentions obligatoires. Par exemple, seule une clause d’indexation du loyer permettra d’en réviser le montant tous les ans, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). Il est également préférable de convenir d’une clause résolutoire, prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges.

De son côté, le locataire prendra garde aux clauses qui chercheraient à lui imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique. Pas question non plus de coucher dans le bail l’interdiction pour l’occupant d’héberger, à titre gratuit, des personnes ne vivant pas habituellement avec lui… De telles clauses sont interdites et seraient considérées nulles et non avenues, sans que le locataire ait besoin de saisir le tribunal pour en contester l’application. Le recours à la justice est néanmoins nécessaire pour dénoncer et faire retirer du bail des clauses dites abusives. De la liste disponible auprès de la Commission des clauses abusives, on retiendra celles qui augmentent les obligations du locataire, ou qui lui imposent le remplacement du compteur et de l’installation électrique intérieure dans le mois précédant son départ, par exemple.

Notre conseil : Propriétaires, n’en faites pas trop. La tentation de multiplier les garde-fous pour prévenir un éventuel défaut du locataire est grande, mais attention à ne pas vous mettre hors la loi. Consultez bien les textes avant d’imposer une clause qui s’avèrerait interdite ou abusive. Locataires, soyez vigilants et connaissez vos droits. Il est toujours possible de faire modifier un bail abusif, mais les procédures sont parfois longues et souvent coûteuses.

Pour combien de temps ?

Reconductible tacitement, le bail est signé pour une durée de six ou trois ans – parfois moins.

On vient de le voir, la loi oblige les parties à déterminer par avance la durée de vie du bail. La marge de manœuvre est mince, liée directement à la nature du bailleur : de trois ans s’il s’agit d’une personne physique, une société civile immobilière (SCI) familiale ou une indivision, et de six ans pour une personne morale (société immobilière, compagnie d’assurance, ou banque, par exemple). A l’expiration de cette période initiale, le bail est automatiquement et tacitement reconduit, pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, sans que les deux parties aient à conclure un nouveau contrat.

Un bailleur personne physique peut souhaiter louer son bien pour moins de trois ans. Les raisons de ce choix, d’ordre familial ou professionnel, doivent être mentionnée dans le bail au moment de sa signature, ainsi que la durée du contrat, qui ne peut être inférieure à un an. Deux mois avant l’échéance, le bailleur devra confirmer son congé au locataire, lequel s’engage en signant le bail à quitter les lieux dans les temps. Attention, si l’évènement en question ne s’est pas produit à la date prévue, le contrat est réputé être de trois ans.

Comment –et quand – mettre un terme au bail ?

La résiliation peut intervenir à tout moment si elle est à l’initiative du locataire. Le propriétaire, lui, doit attendre l’échéance du bail pour donner congé, sous conditions. Dans un cas comme dans l’autre, la résiliation est soumise à certaines règles bien précises.

La résiliation à l’initiative du locataire

Quand le locataire décide de quitter le logement, il doit en avertir le propriétaire par un courrier recommandé avec accusé de réception. Il respectera un préavis de trois mois à compter de la réception dudit courrier, durant lequel il s’engage à payer son loyer et s’acquitter de l’ensemble de ses obligations. Il n’est pas nécessaire qu’il justifie les motifs de son départ, sauf s’il souhaite voir la durée de son préavis ramenée de trois à un mois. Attention, cette réduction n’est autorisée que dans trois situations bien précises, liées à la vie professionnelle du locataire : l’obtention d’un premier emploi ; la mutation ; la perte d’un emploi ou l’obtention d’un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent. Les locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie qu’ils déménagent et les bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (RMI) peuvent également prétendre à un préavis réduit. Une proposition de loi prévoit d’étendre le préavis réduit aux bénéficiaires du Revenu de solidarité actif (RSA).

La résiliation à l’initiative du bailleur

Le propriétaire ne peut demander à son locataire de quitter le logement qu’à l’échéance du bail, et encore doit-il avoir l’intention de reprendre le logement pour l’habiter, d’y installer un de ses proches (uniquement pour les bailleurs personnes physiques), ou de le vendre. Dans ce dernier cas de figure, le locataire, prioritaire sur les autres acquéreurs potentiels, bénéficie d’un droit de préemption qui s’exerce pendant les deux mois suivant la mise en vente.

Sous peine de nullité, le congé donné au locataire doit préciser le motif de la résiliation. En cas de reprise, il doit également mentionner le nom du repreneur. Bien noter que ce repreneur ne peut être que le propriétaire lui-même, ses ascendants et descendants, son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin. Il n’est pas possible, par exemple, de donner congé à un locataire pour reloger son neveu ou sa cousine. La loi n’impose pas de durée d’occupation minimale des lieux par le repreneur. Un délai trop court avant une relocation pourrait néanmoins paraître suspect…

Le bailleur peut également résilier le bail, toujours à son échéance, pour un « motif légitime et sérieux ». Le législateur reste vague quant à la nature exacte de ce type de motif. Dans la pratique, il s’agit souvent de situations dans lesquelles le locataire n’a pas respecté ses obligations.

Quel que soit le motif invoqué, le congé doit être signifié au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le locataire ou de sa signification par acte d’huissier.

Notre conseil : Qu’il soit propriétaire ou bailleur, celui qui décide de rompre le bail doit le faire en gardant à l’esprit les durées légales de préavis. Un locataire qui aurait trouvé un nouveau logement risque de devoir payer un double loyer. A l’inverse, si le délai des trois mois passé, il reste sans nouveau logement, il ne lui est plus légalement possible de continuer à occuper les lieux après le terme du préavis. Il faut savoir jongler avec ces deux contraintes. Propriétaire, dans le cas où le locataire n’irait pas chercher la lettre recommandée lui signifiant son congé, le bail serait automatiquement reconduit pour un nouveau terme…. Il est préférable de signifier le congé sept ou huit mois avant la fin de la période initiale, afin de pouvoir recourir aux services d’un huissier, le cas échéant.

Les documents à annexer au bail

L’état des lieux et le dossier de diagnostic sont indissociables du contrat de location.

L’état des lieux

La loi de 1989 sur les locations vides précise que l’état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire doivent le rédiger d’un commun accord. Etabli en autant d’exemplaires qu’il y a de personnes concernées par la location, il permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie et permet de déterminer à qui incombent les réparations éventuelles.

En cas de désaccord sur l’état du logement, il est possible de faire appel à un huissier, qui établira un état des lieux forcé. Avisés de son intervention au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, bailleur et locataire se partagent les frais d’huissier.

Si le locataire se rend compte qu’un défaut important n’a pas été mentionné dans l’état des lieux d’entrée, il peut le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec AR dans les jours qui suivent sont entrée dans les lieux. De la même manière, si l’état des lieux est établi en dehors de la période de chauffe, le locataire a un mois, dès celle-ci entamée, pour demander une mise à jour du document.

Notre conseil : Qu’y a-t-il de plus rébarbatif qu’un état des lieux ? Ne le négligez pas, bien réalisé il est le gage de bonnes relations entre propriétaire et locataire. Dans la mesure du possible, il est préférable de le réaliser de jour, dans un logement vide et où le gaz et l’électricité sont branchés. Choisissez de l’écrire sur un imprimé type plutôt que sur un papier libre, vous serez sûr de ne rien omettre. Prenez garde aux détails et soyez le plus précis possible dans vos descriptions.

Le diagnostic technique

Depuis le 1er juillet 2007, le bailleur est tenu d’annexer au contrat de bail un dossier de diagnostic technique. Celui-ci doit contenir un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat des risques d’exposition au plomb (Crep, obligatoire pour les logements construits avant 1949), ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques. Le DPE et le Crep doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Le premier est valable 10 ans, le second six ans. Si le DPE n’a qu’une valeur informative, le Crep engage le bailleur, qui devra faire réaliser les travaux nécessaires en cas de présence de plomb dans le logement loué. Quant à l’état des risques naturels et technologiques, il n’est obligatoire que pour les logements situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. Etabli à partir d’informations fournies par la préfecture, sa durée de vie est de six ans.