Le syndic de copropriété et le syndicat de copropriétaires

Les copropriétaires d’un immeuble sont nécessairement et de fait groupés en syndicat.
Le syndicat des copropriétaires a pour l’essentiel vocation à faire voter en assemblée générale des décisions concernant la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est représenté légalement par un syndic qui administre la copropriété, et qui est mandaté par le syndicat des copropriétaires.

Le syndic a différentes missions. Il garantit le bon état de conservation de l’immeuble, et doit faire réaliser en cas d’urgence tous les travaux indispensables au maintien en bon état de l’immeuble. Il soumet au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions pour des travaux d’entretien qui concernent les équipements communs ou les parties communes. Il établit également le budget prévisionnel, les comptes du syndicat, ainsi que le compte des charges des copropriétaires qu’il perçoit. Il assure le recouvrement des charges. Il veille à la bonne exécution du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale. Il établit et met à jour le carnet d’entretien. Il doit aussi conserver les documents relatifs à la copropriété…

Par ailleurs, le syndic a l’obligation de rendre compte de sa gestion financière et de l’exécution de ses différentes missions en assemblée générale annuelle a minima, et toutes pièces justificatives à l’appui. Le syndic demande alors aux copropriétaires de donner quitus après l’approbation des comptes, soumis lui aussi au vote. Le quitus, s’il est donné, décharge le syndic de sa responsabilité. L’assemblée générale peut toujours refuser d’approuver les comptes et de donner quitus.

Le syndic est le plus souvent un syndic professionnel, mais il peut également être non professionnel : copropriétaire ou époux/se de copropriétaire. Le syndic professionnel doit nécessairement justifier d’une certaine garantie financière (il doit pouvoir restituer les sommes versées par les copropriétaires), d’une assurance responsabilité civile et, en règle générale, de l’ouverture d’un compte séparé au nom de la copropriété. Le syndic professionnel est titulaire d’une carte de gestion immobilière. Le syndic non professionnel  n’est pas tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, même si cela est conseillé.

Le syndic professionnel est rémunéré pour sa mission sous forme d’honoraires forfaitaires pour la gestion courante (travaux d’entretien et de maintenance non soumis au vote, tenue de l’assemblée générale…) et d’honoraires spécifiques (hors budget prévisionnel et votés en assemblée générale). Si le syndic est non professionnel (copropriétaire), il n’est pas toujours rémunéré, mais les frais engagés pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés par celle-ci.

Le syndic est désigné en assemblée générale par les copropriétaire à la majorité absolue. Toutefois, en cas de création de copropriété, il peut être directement nommé dans le règlement de copropriété : il s’agit d’un syndic provisoire et le syndic sera désigné lors de la première assemblée générale.

Le contrat de mandat est également soumis à l’approbation des copropriétaires : durée du mandat et date de prise d’effet, conditions de rémunération s’il s’agit d’un syndic professionnel, ainsi que les conditions d’exécution de la mission du syndic. En règle générale et sauf exceptions, la durée du mandat est de trois ans renouvelables.

Le syndic peut être révoqué en cours de mandat en cas de fautes réelles, au cours d’une assemblée où un autre syndic devra être désigné.