Facturations exagérées, multiplications de nouvelles prestations… les motifs de litiges entre les copropriétaires et leurs administrateurs de biens sont légion.
Certes, les propriétaires mécontents de leur syndic de copropriété ont la possibilité de le congédier dès que son mandat prend fin. Mais il faut attendre parfois plusieurs années, les syndics étant de plus en plus nombreux à imposer des contrats de trois ans minimum… Heureusement, deux autres solutions permettent d’accélérer la procédure.
La rupture à l’amiable
La plupart des propriétaires l’ignorent : l’article 2004 du Code civil permet de convoquer une Assemblée générale extraordinaire afin d’organiser la révocation du syndic.
Pour être recevable, cette demande de limogeage doit reposer sur des motifs légitimes et sérieux, autrement dit sur une faute engageant la responsabilité contractuelle du syndic. Ce dernier peut, par exemple, avoir entrepris des travaux non nécessaires sans l’autorisation de la copropriété, ne pas avoir agi à temps pour stopper des fuites d’eau qui ont engendré une surconsommation…
Lors de cette réunion, le syndic mis en cause pourra tenter de se justifier. A l’issue, un vote aura lieu et le contrat pourra être rompu à la majorité absolue.
La révocation judiciaire
Selon l’article 1184 du Code civil, une minorité de propriétaires (même un seul propriétaire) a la possibilité de saisir la justice pour demander la révocation du syndic.
La plainte doit là encore reposer sur une faute engageant la responsabilité contractuelle du syndic : inexécution des décisions prises en Assemblée générale, absence de diligences pour recouvrer les impayés, fautes de gestion…
Les procédures relèvent du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble et l’avocat est obligatoire. Les jugements, souvent favorables aux propriétaires, sont généralement délivrés moins d’un an après l’assignation.
Jacob Delebecque, avocat à la Cour